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Acheter une maison ou un appartement à Caen
Pour acheter à Caen, calez votre budget sur les prix réels : en 2025, le prix médian d’un appartement vendu à Caen était de 142 000 € et celui d’une maison de 324 000 € (DVF). Ajoutez 7 à 8 % de frais de notaire dans l’ancien, regardez le DPE avant de visiter et comptez environ trois mois entre l’offre acceptée et les clés.
Par Arthur Serpette, Fondateur Gérant
Publié le · Mis à jour le
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Que vous achetiez votre résidence principale, un pied-à-terre ou un bien à louer, la méthode est la même : un projet précis, un budget complet, des visites attentives, puis une offre bien rédigée. Voici comment procéder à Caen et dans les communes voisines. Pour voir ce qui est en vente aujourd’hui : nos biens à vendre.
Définir votre projet
- La finalité : résidence principale, secondaire ou investissement locatif.
- Le lieu : temps de trajet, écoles, commerces, transports (tram et bus Twisto à Caen).
- La taille : nombre de pièces, surface, extérieur, stationnement. Séparez l’indispensable du confortable.
Selon votre projet, parcourez nos maisons à vendre ou nos appartements à vendre.
Établir un budget complet
- L’apport : il couvre en général au moins les frais de notaire et de garantie du prêt.
- La capacité d’emprunt : les banques appliquent la règle du Haut Conseil de stabilité financière, 35 % d’endettement maximum, assurance comprise, sur 25 ans au plus (27 ans avec un différé, dans le neuf ou l’ancien avec gros travaux) ; elles peuvent y déroger pour une partie de leurs dossiers.
- Les frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- Les charges et travaux : charges de copropriété, taxe foncière, et coût des travaux si le DPE est faible.
Visiter : ce qu’il faut regarder
- L’état général : toiture, murs, fenêtres, électricité, plomberie, traces d’humidité.
- L’environnement : bruit, lumière, voisinage ; en copropriété, l’entretien de l’immeuble et les travaux votés.
- La performance énergétique : le DPE donne la consommation et les émissions ; pour une maison classée E, F ou G, demandez l’audit énergétique.
Si vous achetez pour louer, vérifiez l’étiquette avant tout : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué avec un nouveau bail. Nos conseils pour investir dans le locatif à Caen.
Faire une offre, signer le compromis puis l’acte
L’offre d’achat se fait par écrit, avec un prix et une durée de validité ; voyez comment faire une offre d’achat. Une fois acceptée, le compromis est signé ; vous disposez alors de 10 jours pour vous rétracter, et la vente est en général conditionnée à l’obtention de votre prêt. L’acte authentique est signé chez le notaire, souvent deux à trois mois plus tard.
Pour aller plus loin : les étapes d’un achat, l’achat chez le notaire et nos conseils d’achat.
Repères pour votre budget
- Frais de notaire dans l’ancien (droits, émoluments, débours)
- 7 à 8 %Notaires de France
- Taux d’endettement maximal, assurance comprise
- 35 %Haut Conseil de stabilité financière, règle en vigueur depuis 2022
- Délai de rétractation de l’acquéreur après le compromis
- 10 joursCode de la construction et de l’habitation, art. L271-1
Le marché immobilier à Caen
Prix de vente réels enregistrés par l’administration fiscale (ventes du 01/01/2025 au 31/12/2025). Médianes : la moitié des ventes s’est faite au-dessus, l’autre moitié en dessous.
- Appartement, prix médian au m²
- 2 972 €/m²1 667 ventes · prix médian 142 000 €+7,0 % sur un an
- Maison, prix médian au m²
- 3 519 €/m²298 ventes · prix médian 324 000 €−0,7 % sur un an
- Logements vendus en 2025
- 1 965appartements et maisons
Source : DVF (DGFiP), retraitement Etalab via data.gouv.fr, données du 5 avril 2026. Médiane du prix au m² (valeur foncière / surface bâtie) des ventes ne portant que sur un seul logement (dépendances tolérées, surface ≥ 9 m²) ; médiane publiée seulement à partir de 10 ventes ; évolution comparée à 2024 publiée à partir de 30 ventes par année ; fichier geo-dvf du 18/05/2026. Calcul Les Bons Biens / EP Digital. Les types de bien comptant moins de 10 ventes ne sont pas affichés.
Prix au m² dans les communes autour de Caen
| Commune | Appartement | Maison | Ventes 2025 |
|---|---|---|---|
| Bayeux | 2 565 €/m² | 2 813 €/m² | 179 |
| Bernières-sur-Mer | 3 325 €/m² | 3 133 €/m² | 61 |
| Biéville-Beuville | — | 3 241 €/m² | 50 |
| Blainville-sur-Orne | 2 791 €/m² | 2 589 €/m² | 80 |
| Cabourg | 5 302 €/m² | 5 041 €/m² | 321 |
| Caen | 2 972 €/m² | 3 519 €/m² | 1 965 |
| Carpiquet | — | 2 875 €/m² | 35 |
| Cormelles-le-Royal | 2 430 €/m² | 2 813 €/m² | 60 |
| Douvres-la-Délivrande | 3 043 €/m² | 2 949 €/m² | 55 |
| Ifs | 2 383 €/m² | 2 721 €/m² | 113 |
| Mondeville | 2 596 €/m² | 2 605 €/m² | 149 |
| Ouistreham | 3 583 €/m² | 3 250 €/m² | 202 |
| Épron | — | 2 429 €/m² | 20 |
Source : DVF (DGFiP), retraitement Etalab via data.gouv.fr, données du 5 avril 2026. « — » : moins de 10 ventes sur la période, valeur non publiée.
Acheter avec Les Bons Biens
Préciser votre projet
Un premier échange pour fixer vos critères, votre budget et votre calendrier.
Être prévenu des nouveaux biens
Nous vous signalons les biens qui correspondent à votre recherche, y compris avant leur publication.
Visiter avec un conseiller
Le conseiller présente le bien, ses diagnostics et son environnement, et répond à vos questions sur les travaux à prévoir.
Faire votre offre
Votre offre écrite est transmise au vendeur, qui l’accepte, la refuse ou fait une contre-proposition.
Jusqu’à la signature
Nous rédigeons en général le compromis et proposons au notaire de le relire, ensuite nous vous accompagnons jusqu’à la signature de l’acte.
Ce qu’en disent nos clients
« Une rencontre pour un projet perso, très bons échanges ! Je vous conseille. »
Pierre Lechasles · avis Google
« Un duo hyper sympathique et efficace ! Je recommande. »
Marie David · avis Google
Votre interlocuteur
Arthur Serpette
Fondateur Gérant
Une question sur un bien ou sur votre projet d’achat ? Arthur Serpette, fondateur de Les Bons Biens, vous répond.
Questions fréquentes sur l’achat à Caen
Combien coûtent les frais de notaire ?
Dans l’ancien, environ 7 à 8 % du prix : l’essentiel correspond aux droits de mutation reversés au département et à la commune, le reste aux émoluments du notaire et aux débours. Dans le neuf, 2 à 3 %. Le notaire vous donne le montant exact avant la signature.
Combien de temps entre l’offre acceptée et la remise des clés ?
En général trois mois : signature du compromis, 10 jours de rétractation, obtention du prêt (souvent 45 à 60 jours prévus au compromis), puis signature de l’acte chez le notaire, qui vous remet les clés.
Peut-on se rétracter après avoir signé le compromis ?
Oui. L’acquéreur d’un logement dispose de 10 jours pour se rétracter sans motif ni frais, à compter du lendemain de la remise ou de la première présentation du compromis signé.
Faut-il avoir son prêt avant de faire une offre ?
Non, mais une simulation ou un accord de principe de votre banque renforce votre offre. Le compromis prévoit en général une condition d’obtention du prêt : si le prêt est refusé alors que vous l’avez demandé aux conditions prévues au compromis, la vente est annulée et votre dépôt vous est rendu.
Pouvez-vous m’aider à acheter un bien à rénover ?
Oui : nous indiquons les travaux qui améliorent l’étiquette énergétique, les aides publiques mobilisables et des artisans qualifiés RGE pour chiffrer le chantier avant l’offre.
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